Wegrecht auf den Philippinen

Wegrecht auf den Philippinen – Damit Sie Ihr Traumhaus erreichen können.

Internet-Zitat: Zugang

Das Grundstück sollte an einer Straße oder zumindest an einem eingetragenen Weg (Barangay Road) liegen. Zusagen vom Verkäufer, dass ein Weg gebaut wird oder dass der Zugang über ein anderes Grundstück, welches auch dem Verkäufer gehört jederzeit möglich ist, sind sehr unsicher. Nach einem Streit kann es geschehen, dass der Käufer sein Grundstück nicht mehr betreten oder nicht mit einem Fahrzeug dorthin gelangen kann.

In der Praxis ist es so, dass die schönsten Grundstücke eben gerade nicht entlang einer öffentlichen Strasse liegen. Dies trifft eigentlich bei den allermeisten Grundstücken zu. Das sogenannte „Easement of Right of Way“ ist gesetzlich geregelt im Civil Law of the Philippines, Vol II, Title VII, Section 3, Art. 649 und ff. Es heisst dort:

„Der Eigentümer, oder eine Person, die aufgrund eines Rechtes eine Parzelle bewirtschaftet oder anderswie nutzt, die von anderen Parzellen anderer Eigentümer umgeben ist und keinen adequaten Zugang zu einer öffentlichen Strasse hat, ist berechtigt, ein Wegrecht durch die Nachbarparzelle(n) gegen Bezahlung einer angemessenen Entschädigung zu verlangen.

Soll dieses Wegrecht beständig für alle Bedürfnisse des „dominant estate“ (Nutzniesser des Wegrechtes) erteilt werden, die eine permanente Durchfahrt ermöglichen, so soll die Abgeltungsentschädigung bestehen aus dem Geldwert des benutzten Landes und des dadurch dem „servient estate“ (Geber des Wegrechtes) verursachten Schadens.“

Wenn nun das Land zwischen der öffentlichen Strasse und der Parzelle, die Sie erwerben möchten, demselben Eigentümer gehört, ist das Wegrecht wirklich kein Problem. Sie müssen sich ja nicht auf eine vage Zusage des Verkäufers verlassen, die später „im Streit“ vielleicht nicht eingehalten würde.

Lassen Sie einfach ein rechtsverbindliches „Easement of Right of Way“ erstellen, also einen Vertrag, in dem der Verkäufer Ihnen das Wegrecht definiert und spezifiziert unterschriftlich und notariell beglaubigt einräumt. Machen Sie das als eine Vorbedingung zur Unterzeichnung des Kaufvertrages. Jeder Landeigentümer, der verkaufen will, wird Ihnen das erforderliche Wegerecht in diesem Fall selbstverständlich einräumen.

Anders ist es, wenn das Land zwischen Ihrer Parzelle und der Strasse nicht dem Verkäufer, sondern Dritten gehört. In der Praxis hat sich gezeigt, dass zwischen den Parteien eine solche „Easement of Right of Way“-Vereinbarung durchaus aussergerichtlich erzielt werden kann. Steigen Sie aber zusammen mit einem erfahrenen Anwalt in die Verhandlung, der die lokale Sprache spricht und den meist sehr einfachen Leuten die Gesetzeslage ausführlich und in Ruhe erklären kann.

Oder noch besser:
Wenn Sie eine philippinische Staatsbürgerin als Partnerin haben, dann lassen Sie sie zu der Verhandlung gehen, weil sie als Philippinin viel näher mit den lokalen Emotionen vertraut ist als Sie. Mit „Ruckzuck“ geht hier nicht viel, und beim Anblick einer langen Nase geht der Preis für die Abgeltung fast automatisch in die Höhe. Wenn gar keine Einigung zustandekommt, bleibt Ihnen der Weg zum Gericht nicht erspart. Beauftragen Sie einen erfahrenen, lokalen Anwalt sowie einen persönlichen Vertreter vor Gericht, dann können Sie das Verfahren durchführen auch wenn Sie noch in Europa sind. Ein solches Verfahren dauert etwa zwei Jahre und endet üblicherweise mit einer von beiden Parteien gemeinsam ausgehandelten und dem Gericht vorgeschlagenen Regelung.

Fazit:

Wenn Sie nach dem Lesen dieser Texte den Eindruck bekommen haben sollten, der Erwerb Ihres Traumgrundstückes auf den Philippinen sei eine unsichere, risikoreiche, komplizierte, mit vielen rechtlichen Fallstricken behaftete Sache, dann bedenken Sie, dass die Suppe nicht so heiss gegessen wird wie sie gekocht worden ist.

Zwar ist es richtig, dass die Vielfalt der oben beschriebenen rechtlichen Gegebenheiten und Risiken durchaus besteht, aber mit etwas Umsicht und lokaler, professioneller Hilfe kommen Sie gut über die Runden.

Natürlich kann es Versuche geben, Sie übers Ohr zu hauen. Das sind aber oft nicht die einheimischen Landeigentümer, sondern eher „Geschäftsleute“, die ihre eigenen Landsleute gnadenlos über den Tisch ziehen, oder es zumindest versuchen.

Ein gewisses Phänomen ist auch, dass manche Europäer, die zu Hause durchaus umsichtig und kontrolliert denken und handeln, hier in eine Art von Tropenkoller verfallen, unbedacht entscheiden und jede vernünftige Vorsicht vermissen lassen.

Wenn zum Beispiel einer während seines Urlaubs hier einer jungen, hübschen Filipina verfällt und ihr gleich ein „Lot“ kauft und ein Haus drauf baut, darf er sich nicht wundern, wenn das vielleicht schief geht.

Ebenso kann es denen ergehen, die sich mit dem realen Marktwert von schön gelegenen Grundstücken nicht anfreunden können, sondern unbedingt ein Schnäppchen ergattern wollen. Auch das kann sich als Flop erweisen.

Wenn Sie aber mit Umsicht handeln und professionelle, lokale Unterstützung, die Ihre Interessen vertritt, in Anspruch nehmen, werden Sie mit Sicherheit zu einem erfreulichen und positiven Landerwerb kommen können.

Wir leben seit vielen Jahren in Cebu. Wenn Sie hier eine Parzelle erwerben möchten und glauben, dass wir Ihnen dabei behilflich sein könnten, kontaktieren Sie uns.