In meinem letzten Blog zum Thema Grundstück kaufen auf den Philippinen haben wir dem Torrens-Titel ein wenig nachgespürt: Was ist ein Torrenstitel? Wie kommt er zustande? Wir haben auch vom generellen Unterschied zwischen einem Torrenstitel und einer Tax Declaration gesprochen, die ja zwei ganz verschiedene Dokumente mit völlig unterschiedlichem Verwendungszweck sind.

Heute möchte ich einmal mit zwei Falschinformation aufräumen, die sich mehrfach in verschiedenen Philippinen-Portalen im Internet finden. Dort wird gesagt, dass der “Registrar of Deeds” nach einer ersten Vermessung eines Grundstückes einen “OCT”, das heisst ein “Original Certificate of Title” (also einen Torrens-Titel) ausstelle, und dass bei späterem Weiterverkauf (z.B. an Sie) ein “TCT”, also ein “Transfer Certificate of Title”, erstellt werde.

Alles, was da gesagt wird, ist grundfalsch. Der Reihe nach:

Der “Registrar of Deeds” registriert Grundstücktransaktionen, genau gleich wie es bei uns das Grundbuchamt auch macht, aufgrund von Kauf- oder Pachtverträgen. Mehr macht der “Registrar” nicht, und schon gar nicht stellt er “Original Certificates of Title” aufgrund einer ersten Vermessung aus.

Wenn es so wäre, wie da gesagt wird, dann müssten ja alle Grundstücke, die ja alle irgendwann früher einmal ein erstes Mal vermessen worden sind, nach dieser Vermessung ein “Original Certificate of Title” bekommen haben. Das haben sie aber nicht.

Was geschieht bei einer Vermessung? Basierend auf der ersten Vermessung eines Grundstückes wird bei jeder Erbteilung, bei jedem Verkauf und bei jeder Pacht von einem lizenzierten Geometer eine aktuelle Geländevermessung gemacht. Diese wird dargestellt in einem sogenannten “Sketchplan”, der Katasternummer und die genauen Masse des Grundstückes, gemessen von Messpunkt 1 zu 2 zu 3, etcetera als Plan festhält sowie in einer “Technical Description”, die diese Masse in Metern bis zwei Stellen hinter dem Komma angibt.

Der Geometer wird diese neuen Vermessungsdaten dem DENR (Department of Environment and Natural Resources), Abteilung “Bureau of Land (in etwa Katasteramt), zur Genehmigung vorlegen.

Diese Genehmigung braucht etwas Zeit. Zum Beispiel: eines unserer Grundstücke wurde am 3. März 2015 vermessen und am 28. September 2015 genehmigt. Die Genehmigung des Katasteramtes des DENR liest sich so:

CERTIFIED APPROVED:

DENR Mandaue City

For Ass. Regional Director

For Technical Services

Name und Unterschrift

des zuständigen Beamten

Chief, Isolated Survey Section

Mit dieser Genehmigung der neuen Vermessung kann nun der Eigentümer beim Steueramt der Gemeinde eine Tax Declaration beantragen, die ausser seinem Namen als Eigentümer die wesentlichen technischen Details der Vermessung und die für die Besteuerung relevanten Katasterwerte enthält.

Dann, aber erst dann, ist es dem Eigentümer freigestellt, auf eigene Initiative ein Verfahren zur Erstellung eines Torrens-Titels zu beantragen. Wenn dieses Verfahren für das betreffende Grundstück zum ersten Mal eröffnet wird, resultiert daraus am Ende, nach fünf Jahren Verfahrensdauer, ein “Original Certificate of Title” (OCT).

Sie sehen aus diesem vorbeschriebenen Ablauf der Dinge ganz klar: ein Torrenstitel begründet an sich kein Eigentum, sondern stellt dieses nur fest. Das Eigentumsrecht muss vor Beantragung eines Torrenstitels schon gegeben sein,  sonst kann man diesen gar nicht beantragen.

Weiter wird in den vorerwähnten Philippinenportalen auch gesagt, dass Grundstücke, die keinen OCT hätten, zum “Public Land” gehören würden, an dem Sie nach Bezahlung des Kauf- oder Pachtpreises keinerlei Rechte hätten.

Das ist ebenso grundfalsch.

Wie “Public Land” per Gesetz genau definiert wird, können Sie in unserer Website unter dem Stichwort “Landerwerb” nachlesen. Noch ausführlicher ist dies im Commonwealth Act 141 beschrieben, den Sie sich herausgooglen können.

Kurz zusammengefasst:

“Public Land” wird vom Gesetzgeber unterteilt in verschiedene Klassifikationen. Auf einigen davon hält der Staat seine Hand drauf. Das ist vor allem Waldland (timberland), Minen (miner land) und Land für öffentliche Strukturbauten. Der ganze grosse Rest wird als “veräusserliches” und “frei verfügbares” Land bezeichnet (alienable and disposable land).

Auf diesem frei verfügbaren Land haben die Bürger der Philippinen ihr privates Landeigentum aufgebaut. Daraus folgen dann die privaten Eigentums- und Erbrechte. Das Gesetz regelt in neunzehn Hauptartikeln auf über hundert Seiten in sehr detaillierter Weise alle möglichen und denkbaren Erbsituationen (Remedial Law, Volume II, Rules 72 – 91).

Ja glauben Sie denn, der Gesetzgeber würde die Eigentums- und Erbrechte der Bürger so präzise regeln, wenn diese, wie behauptet, diese Rechte an ihrem Land gar nicht hätten?

Im meinem nächsten Blog zum Thema Grundstück kaufen auf den Philippinen dann mehr über den Sinn – und den Unsinn – des Torrenstitels.

Mit freundlichem Gruß

Paul Gerschwiler