Es geht bei vielen “Philippinen-Experten” das Gerücht, dass ein Grundstück kaufen auf den Philippinen, wobei unter “kaufen” natürlich auch eine Pacht verstanden werden kann, weil es finanziell für Sie auf ein und dasselbe hinausläuft, nur dann möglich sei, wenn das Grundstück (Torrens)-getitelt ist.
Nun aber mal Hand aufs Herz: Wissen Sie, was ein Torrens-Titel ist? Nein? Das braucht Sie zunächst nicht zu bekümmern, weil die Autoren, die in den diversen Philippinenportalen schreiben, die im Internet zu finden sind, es anscheinend auch nicht wissen.
Wenn Sie sich rund um den Torrens-Titel wirklich klug machen wollen, empfehle ich Ihnen a) Wikipedia (englisch), Suchbegriff: Torrens title, und b) Google, Suchbegriff Commonwealth Act 141. Vor allem im Commonwealth Act 141 der Philippinen finden Sie alles, was gesetzliche Grundlage des Torrens-Titels ist.
Nun aber zurück zur Praxis. Jeder Eigentümer eines Grundstücks, das er erworben oder geerbt hat, kann dieses (Torrens)-titeln lassen. Dafür stehen ihm, wenn er philippinischer Staatsbürger ist, zwei Wege offen, nämlich der administrative über DENR (Department of Environment and Natural Resources) oder der öffentlich-rechtliche über ein Verfahren vor dem zuständigen Regionalgericht. Der administrative Weg ist etwas einfacher und billiger, steht aber nur einheimischen Privatpersonen offen. Ihre philippinische Partnerin könnte also ein administratives Verfahren beantragen. Corporations hingegen können das Verfahren nur über das Regionalgericht durchführen.
Nun, was geschieht bei diesem Verfahren: Im Kern der Sache erklärt der Vertreter des Generalstaatsanwaltes der Philippinen in vielen Hearings vor Gericht, dass das Grundstück, um das es da geht, unanfechtbar (indefeasible) demjenigen oder denjenigen gehört, die namentlich in dem Titel genannt sein werden.
Da müsste man eigentlich meinen, alle Grundstücksbesitzer müssten ein Interesse daran haben, ihr unanfechtbares Grundstück-Eigentum in einem Torrenstitel feststellen zu lassen. In der Praxis ist das aber, wie der Supreme Court (oberstes Gericht der Philippinen) festgestellt hat, überhaupt nicht der Fall. Konkret: mehr als 90 Prozent der Grundstücke im Privatbesitz sind nicht getitelt. Warum nicht? Erstens, weil ein solches Verfahren lange dauert (fünf Jahre), zweitens, weil es mit erheblichen Kosten verbunden ist, also Geld kostet, das die meisten Landeigentümer gar nicht haben, und drittens, weil so ein Titel, in Realität und bei Tageslicht besehen, dem Eigentümer nicht viel bringt.
Versetzen Sie sich mal in die folgende Lage, die wir eben gerade beim Kauf eines Grundstücks hatten: der Grossvater nennt ein Grundstück von 1,4 Hektar sein eigen und lässt das titeln. Nachdem der Titel mit dem Namen des Grossvaters erstellt ist, stirbt dieser und es beginnt die Erbteilung. Die ursprünglich 1,4 Hektaren werden vom Geometer neu vermessen und in vier Parzellen aufgeteilt, die der Erbengemeinschaft entsprechend zugesprochen werden. Nun ist das ürsprüngliche Grundstück zwar immer noch getitelt, aber wem nützt das? Natürlich könnten die Erben nun ihre Anteile wieder entsprechend titeln lassen. Wäre es eine Eins zu Eins-Übertrag ohne Änderung der Parzellengrösse, kann ein sogenannter Transfer-Certificate of Title vom alten zum neuen Eigentümer beantragt werden. Was aber, wenn alles neu vermessen und aufgeteilt werden muss? Dann beginnt alles mehr oder weniger von vorne.
Solche Verfahren sind sehr aufwendig und teuer, und genau aus diesem Grund scheuen es die meisten Erben, weil sie ja zunächst nur (für sie oft nutzlosen) Boden und nichts Bares erben.
In vielen Philippinenportalen wird die gute alte Tax Declaration zur Schnecke gemacht und gesagt, mit einer Tax Declaration habe man keine Rechte am Grundstück. Weit gefehlt, liebe Freunde. Der Supreme Court der Philippinen hat unzweideutig festgestellt, das eine sauber nachgeführte Tax Declaration verbunden mit einem Nachweis bezahlter Steuern ein eindeutiger Eigentumsnachweis sei, weil, wie das Oberste Gericht wörtlich ausführt, keiner, der noch einigermassen alle Tassen im Schrank hat, Steuern für ein Grundstück bezahlt, das ihm gar nicht gehört.
Abgesehen davon, ein Torrenstitel ersetzt die gute, alte Tax Declaration nicht. Auch torrensgetitelte Grundstücke haben eine Tax Declaration, weil nur dort die Kataster- und Steuerwerte festgelegt sind, aufgrund derer die Grundstücksteuer erhoben wird.
Das heisst konkret: Entgegen allen Unkenrufen ist auf den Philippinen immer noch die Tax Declaration die Mutter aller Eigentumsnachweise, und nicht der Torrenstitel.
Soviel für heute. In meinem nächsten Blog werden wir über weitere Details rund um den Torrenstitel und seine Bedeutung beim Grundstück kaufen auf den Philippinen sprechen.
Mit freundlichem Gruß
Paul Gerschwiler