Heute wollen wir das Thema Grundstück kaufen auf den Philippinen vorläufig abschließen mit einem genauen Blick auf einen Torrenstitel.
Wenn Ihnen ein verkaufswilliger Filipino einen solchen Titel vorlegt für das infrage stehende Grundstück, dann stossen Sie sich nicht daran, dass der Standardtext in Filipino geschrieben ist. Achten Sie nur auf die maschinengechriebenen Eintragungen.
Oben Mitte (als Nr. 1 gekennzeichnet und hervorgehoben): Name des Titelhalters. Wenn diese Person, die dort genannt ist, lebend vor Ihnen steht, dann ist es gut. Sie haben den Eigentümer des Grundstückes, das Sie kaufen oder pachten wollen, vor sich. Wenn diese im Titel genannte Person aber bereits verstorben ist, dann werden Sie es mit einer Erbengemeinschaft zu tun bekommen, und damit mit Ansprüchen, die erst mal rechtlich geklärt werden müssen. Sehen Sie dazu meinen Blog vom 25. Oktober 2015.
Etwas unterhalb des Namens des/der Eigentümer: Lage des Grundstücks und Grösse in m2. Sie können, wenn der Verkäufer einverstanden ist, aufgrund einer vermassten “Subdivision” auch nur einen Teil des getitelten Grundstückes kaufen oder pachten.
Unten rechts (als Nr. 2 gekennzeichnet und hervorgehoben): Stempel des Ausstellungsdatums des Titels. Rechnen Sie vom aktuellen Datum fünf Jahre zurück. Liegt das Ausstellungsdatum des Titels, in unserem Beispiel also der 7. Dezember 2002 (siehe Bild), mehr als diese fünf Jahre zurück, dann ist es gut. Liegt das Ausstellungsdatum aber innerhalb des ab aktuellem Datum zurückgerechneten Zeitraumes von fünf Jahren, dann gelten die Bestimmungen 118, 121 und 124 des Commonwealth Act 141, die – hier kurz zusammengefasst – gesetzlich bestimmen, dass neu getiteltes Land während den ersten fünf Jahren nach dem Ausstellungsdatum des Titels weder beliehen, noch verkauft, noch verpachtet werden darf. Alle diesbezüglichen Vereinbarungen, Verträge und Dokumente sind a priori null und nichtig. Dies gilt auch für Verträge, deren Inkrafttreten auf ein nach Ablauf der Fünfjahres-Sperrfrist datiert wird.
Wenn Sie in einem solchen Fall zahlen, hat der Verkäufer das Geld, Sie aber kein Grundstück. Der “Supreme Court” stellte zwar in einem Verfahren fest, dass der unwissende (getäuschte) Ausländer in einem solchen Fall seine Zahlung zurückfordern kann. Ja schon. Aber ein solches Verfahren dauert etwa 20 Jahre.
Es tauchen in letzter Zeit immer mehr solche “unreife” Titel neueren Datums auf. Warum? Weil inzwischen viele Landeigner gemerkt haben, dass wir Ausländer immer nach Titeln fragen und ohne Titel nicht kaufen. Also machen sie uns die Freude und titeln emsig. Die Nachfrage bestimmt hier den Markt, und jeder Eigentümer glaubt, dass er für sein Land mit einem Titel mehr Geld bekommt. Und das stimmt ja auch. Dass sie fünf Jahre auf die Ausstellung des Titels warten müssen, nehmen die Landeigner zwangsläufig in Kauf. Aber dann nochmals die fünfjährige Sperrfrist abwarten? Sie glauben gar nicht, wieviel kriminelle Energie von beiden Seiten und ihren neunmalklugen Anwälten aufgewendet wird, um die Bestimmungen des Commonwealth Act 141 zu umgehen und auszutricksen. Wer da mitmauschelt, tut es mit seinem eigenen Geld und auf sein eigenes Risiko.
Auf der zweiten Seite – siehe Bild links – ist das getitelte Grundstück auf der Basis einer exakten Vermessung und einer “Technical description” genau beschrieben.
Wenn auf dem Titel irgendwelche “encumbrances”, also Verpflichtungen lasten, sind diese in einem “Memorandum of Encumbrances” vom “Registrar of Deeds” festgehalten. Solche dem Titel beigefügten Dokumente haben einen blauen Rand – siehe hervorgehobene Nr. 3 (Cancellation) im Bild oben rechts.
Wichtig für Sie ist in einem solchen Fall, dass eine solche Last (z.B. eine Hypothek) auf dem Titel von “Registrar of Deeds” eindeutig gelöscht worden ist (Cancellation). Ohne diese “Cancellation” lastet die”Encumbrance” auf dem Titel, egal was der Verkäufer Ihnen erzählt, oder welche anderen Dokumente er Ihnen vorlegt.
Und da wir gerade vom “Registrar of Deeds” reden: Die von uns Ausländern ausgelöste “Titelsucht” führt leider immer mehr zu unschönen Auswüchsen, nämlich zu Fälschungen. Einen gefälschten Titel können Sie, wenn er gut gemacht ist, mit blossem Auge nicht von einem Original unterscheiden. Darum lohnt sich in jedem Fall der Gang zum “Registrar of Deeds”, der Ihnen sagen wird, ob der Titel, den Sie da vorlegen, wirklich so eingetragen ist, wie er eingetragen zu sein vorgibt.
So, das war’s fürs Erste zu den verschiedenen Aspekten rund um das Thema Grundstück kaufen auf den Philippinen. Manches weitere finden Sie unter dem Stickwort Landerwerb in dieser Website. Schreiben Sie mir, wenn Sie bestimmte Fragen haben.
Mit freundlichem Gruß
Paul Gerschwiler